U Hrvatskoj strani državljani načelno mogu stjecati vlasništvo nad nekretninama, ali je zakonski okvir takav da postavlja neka ograničenja. Općenito, unutar EU je uobičajeno da države članice građanima drugih država otvaraju pristup svome tržištu nekretnina, s time da imaju pravo na neke iznimke, na definiranje „zaštićenih područja“.
Italija, tako, u svojim graničnim područjima ograničava pravo stjecanja nekretnina stranim državljanima, uključujući i državljane EU (odnosno, te su odredbe i usmjerene na ograničavanje mogućnosti da državljani susjednih država, članica EU stječu nekretnine na tom prostoru), a u Belgiji je definiran komplicirani sustav ograničenja zbog flamansko-valonskih odnosa u toj državi s vrlo složenim unutarnjim sustavom.
Hrvatski model ne poznaje „zaštićena područja“ i ne brani stranim državljanima da kupuju nekretnine u nekom izdvojenom dijelu države. Ograničeno je, doduše, pravo stjecanja poljoprivrednog zemljišta, i nad njim stranci ne mogu steći vlasništvo.
Načelo reciprociteta
Tijekom pristupnih pregovora s EU čak je i bilo dogovoreno da u sedam godina nakon pristupanja Hrvatske Uniji državljani i pravne osobe iz drugih članica EU ne mogu stjecati pravo vlasništva nad poljoprivrednim zemljištem, a postoji mogućnost da to ograničenje bude produljeno za još tri godine.
Kad je riječ o državljanima država koje nisu članice EU, hrvatski zakonski okvir određuje da i oni imaju pravo pristupa tržištu nekretnina, ali s jednim ograničenjem: uvjet je, naime, da je u njihovim državama državljanima Republike Hrvatske omogućeno stjecanje vlasništva nad nekretninama.
Riječ je o načelu reciprociteta (uzajamnosti) koje je uobičajeno u pravnoj praksi brojnih država prilikom rješavanja ovakvih slučajeva. Stranci, koji nisu državljani Europske unije, prije stjecanja nekretnine moraju zatražiti „prethodnu suglasnost“ Ministarstva pravosuđa.
Dugo godina Ministarstvo pravosuđa te je „prethodne suglasnosti“ stranim državljanima izdavalo kao dokument, što ga javna uprava izdaje prema diskrecijskom pravu, u nepreglednoj proceduri, a u njoj je Ministarstvo pravosuđa za svaki pojedinačni slučaj tražilo od Ministarstva vanjskih poslova tumačenje o tome postoji li reciprocitet između Hrvatske i države čiji je pojedini tražitelj suglasnosti za stjecanje vlasništva nad nekretninama državljanin, i na osnovu takve netransparentne procedure donošene su odluke prema kojima jedni jesu, a drugi nisu mogli steći pravo vlasništva nad nekretninom u Hrvatskoj.
Prije petnaestak godina, na primjer, građani Republike Slovenije, koji su htjeli kupiti vikendicu ili apartman na Jadranu, birali su različite strategije.
Neki su osnivali „slamnata“ poduzeća u Hrvatskoj, samo zato da bi ona postala vlasnikom nekretnine, neki su se odlučili za složenu proceduru dobivanja prethodne suglasnosti, a treći su odabrali strategiju poznatu iz prethodne države – kupili su nekretninu, ali nisu zemljišno-knjižno regulirali tu transakciju, nego su pričekali s njom do pristupanja Hrvatske Europskoj uniji, odnosno čak i kraće, do trenutka kad je u sklopu pristupnih pregovora Hrvatska promijenila svoje zakonodavstvo u odnosu na državljane EU i omogućila im pristup svom tržištu, istovremeno kad su i ostale članice EU omogućila pristup svojim tržištima nekretnina za hrvatske državljane.
SAD i BiH
Hrvatskoj je jedna od čestih primjedaba u istraživanjima ekonomske konkurentnosti, poput onoga Doing business Svjetske banke, sporost, nesigurnost i visoka razina diskrecijskih prava javne uprave kad je riječ o stjecanju vlasništva, sigurnosti vlasništva i dobivanju građevinskih dozvola.
Da bi se barem donekle ublažio taj problem, Ministarstvo pravosuđa na svojim je web stranicama detaljno objasnilo pravne procedure vezane uz stjecanje vlasništva nad nekretninama, a ujedno je i objavljena tablica naslovljena: Informacije o uzajamnosti u stjecanju prava vlasništva nekretnina između Republike Hrvatske i ostalih država.
Među 46 država u tablici, naravno, nema članica EU, a za samo dvije države navedeno je da se državljani te države tretiraju različito, već prema tome iz kog dijela te države dolaze. Jedna su Sjedinjene Američke Države, a druga Bosna i Hercegovina.
Naime, većina država pravo na stjecanje nekretnina na svom području regulira odredbama na razini središnje države. U SAD se to pitanje regulira na razini saveznih država, članica američke federacije, pa se u tabeli striktno nabrajaju one države s kojima postoji uzajamnost. U Bosni i Hercegovini stjecanje nekretnina ne regulira se na razini središnje države, nego na razini entiteta, pa to pitanje posebno reguliraju Federacija BiH, Republika Srpska i Distrikt Brčko.
Republika Srpska nema ograničenja koja bi hrvatskim državljanima branila stjecanje nekretnina na njihovu području, pa se zato u proceduri pridobivanja prethodne suglasnosti stranim državljanima iz tog entiteta takva suglasnost izdaje bez posebnih uvjeta.
Federacija i Distrikt Brčko na svom području dopuštaju da nekretnine stječu samo oni hrvatski državljani koji su stalno nastanjeni na njihovu području i oni pravni subjekti ih Hrvatske koji ondje obavljaju ekonomsku djelatnost. Zato Hrvatska građanima Bosne i Hercegovine iz Federacije i Distrikta Brčko samo pod jednakim uvjetima izdaje prethodnu suglasnost za stjecanje nekretnine.
Tablica: Informacije o uzajamnosti u stjecanju prava vlasništva nekretnina između Republike Hrvatske i ostalih država nije nikakav službeni dokument, nije niti zakon, niti provedbeni akt, niti službena interpretacija zakona, nego pregledna tabela na neformalnom mediju, web stranicama Ministarstva, namijenjena sudionicima u pravnim poslovima, pretežno odvjetnicima, za lakše snalaženje u pitanju stjecanja vlasništva.
Onaj tko je sastavljao tablicu bio je činovnik koji sigurno nije promišljao „političke konzekvence“ toga što se građane dviju država, SAD i BiH, tretira različito, već prema tome iz kog dijela te države dolaze.
Interpretacija da su ove informacije usmjerene protiv Bošnjaka, jer da Hrvati iz BiH ionako imaju hrvatsko državljanstvo, pa se norme o strancima na njih ne odnose, a da se u Hrvatskoj građane iz Republike Srpske tretira povoljnije nego one iz Federacije, dakle, Srbe povoljnije nego Bošnjake, u ovom je slučaju zlobno politiziranje.
Nekretnine, doduše, svuda na Balkanu imaju nekakvo „sakrosanktno“ značenje. Smatra ih se jedinim pravim vlasništvom i jedinim stvarnim ulogom za budućnost. Međutim, i građani Hrvatske, i građani BiH danas su u jednakoj situaciji – prosječni građani obiju država daleko češće gube naslijeđene nekretnine ili one stečene u prethodnim „boljim“ vremenima, nego što stječu nove nekretnine.
Tek za usku povlaštenu skupinu pitanje stjecanja nekretnina u susjednoj državi predstavlja „problem“. A taj se problem ionako vrlo lako riješi. Ograničenje stjecanja nekretnina u Federaciji za one građane Hrvatske, koji, na primjer, žele vikendicu na skijalištima na Kupresu ne predstavlja nikakav problem, čak i ako ne mogu dokazati svoje porijeklo iz BiH i tako steći državljanstvo.
Slično je i s elitom iz BiH, a poneki još pamte slučaj negdašnjeg šefa bosansko-hercegovačke diplomacije, koji je s ministarske pozicije stekao hrvatsko državljanstvo, kako bi kao „domicilni građanin“ umanjio porez na nekretninu na dubrovačkoj rivijeri.
Panacea za sve balkanske probleme
Međutim, ako trenutno ograničenje stjecanja nekretnina za građane Federacije BiH u Hrvatskoj jest problem, za njega postoji jednostavno i kvalitetno rješenje. Ponekad se može činiti kako je proširenje EU, oslonjeno na pretpristupne reforme, panacea za sve balkanske probleme – lijek koji ih sve otklanja. Iako tome uvijek i nije tako, u ovom slučaju jest.
Započne li BiH proces prilagođavanja svog zakonodavstva pravnoj baštini europskih zajednica, morat će promijeniti i odredbe koje se tiču pristupa strancima na svoje tržište nekretnina. Onog trenutka kad Federacija liberalizira pristup hrvatskim državljanima na to tržište, ono će u Hrvatskoj, na osnovi reciprciteta, biti liberalizirano i za građane BiH iz Federacije.
Da Europska unija ipak nije univerzalni lijek koji sprečava balkanske konflikte, pokazuje nam činjenica da je jedna tabela na web stranicama hrvatskog Ministarstva pravosuđa izazvala golemo nezadovoljstvo u BiH. Oni koji su tablicu izradili nastojali su, u skladu s europskim pravilima, djelovanje javne uprave učiniti providnijim i predvidivim. I time su stvorili problem, jer se stvorio dojam kao da Hrvatska ne tretira sve građane BiH ravnopravno.
S pozicije Hrvatske, međutim, ovakvo je rješenje jedino moguće.
Problem dvostrukog državljanstva Hrvata iz BiH posebno je pitanje i ono nema mnogo veze s pitanjem stjecanja nekretnina. Prema načelu reciprociteta, ili kako ga naziva hrvatska suvremena pravna terminologija, načelu uzajamnosti, Hrvatska mora liberalizirati pristup tržištu nekretnina za one građane BiH koji žive u entitetu koji je liberalizirao pristup tržištu nekretnina za građane Hrvatske, a tako dugo dok u Federaciji postoje ograničenja za hrvatske državljane, i Hrvatska ih mora primjenjivati.
Dosad se to događalo u upravnoj proceduri, a sada je u neformalnoj tabeli to i navedeno kao pravilo. To nikako ne znači da Hrvatska diskriminira Bošnjake u odnosu na Srbe i Hrvate iz BiH.
wpDiscuz