U ovakvoj ste se situaciji već vjerojatno našli: šetate se nekim našim gradićem ili mjestom, prolazite piroresknom ulicom, kad, među manje-više lijepo uređenim kućama, jedna nekako strši. Oronula, po svoj prilici nenastanjena, polako propada… Pitate li nekog mještana koja se priča krije iza tog nemilog prizora, slegnut će ramenima i uz neizostavan uzdah reći nešto poput ‘Ah, djeca se ne mogu dogovoriti….’. Znate već i sami kako se to posloži – sin koji živi u, recimo, Zagrebu, ostavštinu bi najradije preuredio u kuću za odmor, a kćerka, koja je nešto bliže, na primjer u Splitu, bi od nje nešto i zaradila (pa neće valjda samo susjedi zgrtati novce od turizma?).
Ako ste mislili da je ovaj problem tipično hrvatski, varate se, iste brige more i Britance. Guardianovom pravnom savjetniku obratio se muškarac koji se, nakon očeve smrti, s bratom nikako ne može dogovoriti što će s obiteljskom kućom.
– Brat i ja naslijedili smo kuću, nije velika, ali sam sentimentalno vezan uz nju i rado bih ju koristio kao vikendicu. Brat, međutim, kuću želi prodati, jer mu je, kako kaže, potrebniji novac. Ponudio sam mu otkup njegovog dijela, no ne možemo se nagoditi oko iznosa. Procjenitelj kojeg sam doveo ustvrdio je da kuća vrijedi 120 tisuća funti, a brat tvrdi da mu je agent za prodaju nekretnina rekao kako vrijedi čak 250 tisuća funti.
Osim toga, kući su potrebni popravci i preinake koji bi koštali oko 85 tisuća funti. Brat je odbio pregovarati i odlučio je slučaj prepustiti sudu kako bi došlo do javne dražbe na kojoj će se prodati i kuća i sve što se nalazi u njoj – napisao je Guardianov čitatelj i zapitao može li ga brat prisiliti na prodaju.
Bitna činjenica
Na njegovu sreću (i sreću ostalih Britanaca u sličnoj situaciji), u toj su državi zakonske odredbe po ovom pitanju kratke i jasne. Prodaja nekretnine koja ima više od jednog vlasnika moguća je samo uz suglasnost svih suvlasnika. U slučaju da je svaki od njih vlasnik određenog dijela nekretnine, jedan od njih može prodati svoj dio (ali to se, tvrdi Guardianov pravni savjetnik, u praksi vrlo rijetko ostvaruje jer je teško naći kupca kad drugi vlasnik nekretnine po svoj prilici nije spreman prodati preostali dio).
Suvlasnik može zatražiti prodaju sudskim putem, no, ako se na to odluči, dužan je pismenim putem obavijestiti drugog o svojoj namjeri te mu pružiti priliku da se očituje. Ako suprotna strana u svom odgovoru navede čvrste razloge zbog kojih kuću ne želi prodati, suvlasnik koji želi prodaju na sudu će jako teško ishoditi ono što želi. U ovom konkretnom slučaju, dođe li slučaj pred sud, itekako će biti važna činjenica da je Guardianov čitatelj bratu ponudio da će ga isplatiti.
A kakva je situacija kod nas? Za savjet smo zapitali splitsku odvjetnicu koja se bavi imovinskim pravom te dobili tumačenje da prema našim propisima pojedini nasljednik, da bi mogao raspolagati svojim nasljedstvom na način da sam i bez suglasnosti ostalih nasljednika proda, iznajmi ili založi naslijeđenu imovinu, mora biti njezin isključivi vlasnik, a to može postići putem razvrgnuća suvlasničke zajednice. E, tu se stvari kompliciraju…
Etažno vlasništvo
Pravo na razvrgnuće suvlasničke zajednice zajamčeno je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koji propisuje uvjete i pravila razvrgnuća. Suvlasnici sporazumno određuju način razvrgnuća, u granicama mogućeg i dopuštenog. U ovakvom slučaju nasljednici se mogu dogovoriti da jedna strana isplati drugu, mogu prodati nekretninu i dobiveni iznos podijeliti razmjerno svojim suvlasničkim udjelima, a treća je mogućnost uspostavljanje etažnog vlasništva na nekretnini, pri čemu se na nekretnini uspostavlja vlasništvo posebnih dijelova – objasnila je odvjetnica.
No što ako se ne uspiju dogovoriti? Ukoliko sporazum između suvlasnika oko nekretnine nije moguće postići, pojasnila je naša sugovornica, provodi se izvanparnični postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice, što se u pravilu obavlja geometrijskom diobom stvari (temeljem odredbe članka 50. stavak 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Kod geometrijske diobe nekretnina se dijeli na čestice koje se određuju mjerenjem (povlačenjem geometrijskih crta), svaka od tako određenih čestica pripada pojedinom suvlasniku.
Kod geometrijske diobe sud je vezan načelom pravnog jedinstva nekretnine iz članka 9. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima temeljem kojeg pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje, pri čemu se misli na zemljište sa zgradom i svim drugim s čim je zemljište trajno spojeno, odnosno čini jedinstvenu cjelinu – uputila nas je odvjetnica objašnjavajući kako zbog ovog načela, prema kojem se mora podijeliti i zemljište ispod nekretnine, nije moguća horizontalna podjela zgrade pa se kod geometrijske diobe primjenjuje samo vertikalna podjela.
Pratite li?
Horizontalno, vertikalno, geometrijski…. jeste li se izgubili? Koncentrirajte se, stigli smo do propisa o javnoj dražbi.
Ako geometrijska dioba nije moguća bez znatnog umanjivanja vrijednosti nekretnine, sud će odlučiti prodaju na javnoj dražbi, a dobiveni iznos podijelit će se razmjerno suvlasničkim dijelovima. U takvom slučaju radi se o civilnom razvrgnuću suvlasničke zajednice.
No, ako suvlasnik učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, imat će pravo na razvrgnuće isplatom. U tom slučaju sud određuje da nekretnina pripadne u isključivo vlasništvo jednom suvlasniku, koji potom isplaćuje ostale suvlasnike razmjerno njihovim suvlasničkim udjelima, prema tržinšoj vrijednosti nekretnine utvrđenoj u postupku.
Situacija je nešto povoljnija za suvlasnika koji ima suvlasnički udio od barem devet desetina nekretnine, jer ne mora učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog za isplatu ostalih suvlasnika, već je ovlašten zatražiti razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom– dodala je naša sugovornica.
Može i kompliciranije
Pomislili ste da kompliciranije ne može? Može, može! Ukoliko se suvlasnici ne mogu dogovoriti o veličini svojih suvlasničkih udjelova, o pravu na diobu ili opsegu zajedničke imovine, sud će obustaviti izvanparnični postupak i stranke uputiti da u parničnom postupku provedu diobu nekretnine.
A tu je i pitanje plaćanja poreza. Prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, ako se nekretnina stekne rješavanjem imovinskopravnih odnosa sklapanjem ugovora o razvrgnuću suvlasništva, porez se ne plaća. Međutim, prema mišljenju Ministarstva financija, Porezne uprave iz lipnja 2017. godine, ako se radi o razvrgnuću suvlasništva isplatom, suvlasnik koji prima isplatu u novcu ne može biti oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina, već se ista transakcija, u smislu plaćanja poreza, tretira poput kupoprodaje te se na navedeni način i oporezuje.